Sin ambages. Para Mikel Echavarren (Bilbao, 1962), el problema de la vivienda es igual que cualquier otro: lo deben abordar los que saben, porque está ya todo inventado. 38 años de experiencia con operaciones por más de 10.000 millones de euros en sus espaldas parecen haberle dado algo de crédito para opinar con implacable independencia.
Su vasta trayectoria desde el emprendimiento personal hasta la presidencia en España de la gigante mundial de la consultoría de inversiones Colliers y una frontalidad a prueba de cualquier circunstancia le han erigido en referente del sentir del Real Estate patrio ahora que el a la vivienda se ha vuelto una cuestión de Estado que enfrenta al Gobierno y a la oposición.
Pregunta: ¿Cómo se soluciona el problema de la vivienda?
Respuesta: El problema de la vivienda a corto y medio plazo no tiene solución. Lo primero que creo que hay que ser es honrado y explicar a los españoles que esto es un problema ingente y que tardaremos dos décadas en intentar arreglarlo.
P: ¿Pero entonces, qué se puede hacer?
R: Se pueden hacer muchas cosas, pero hay una ola, un tsunami gigante que es la inmigración. En los últimos tres o cuatro años se han creado 900.000 hogares, mientras se hacen solo 90.000 viviendas nuevas al año. Cualquier cosa que hagas es como apagar el incendio de California con una lata de Coca-Cola, eso me hace ser tan negativo.
P: Pero por algo se empieza…
R: Sí, desarrollando el suelo más rápido, poniendo más oferta en el mercado. ¿Y cómo se pone más oferta? Construirla cuesta años, necesitas suelo que no hay, capital que no hay, mano de obra que no hay. ¿Financiación hay? Sí, seguramente sí, es el factor que se puede multiplicar por dos o por tres, pero el resto cuesta Dios y ayuda.
P: Empecemos por el suelo, ¿cómo se fabrica más?
R: Es difícil por dos factores. Uno, porque el desarrollo de suelo no es solo voluntad de las istraciones, sino propiedad de alguien. Suele ser gente que ha heredado aquello, que no tiene recursos para desarrollarlo y no tiene capacidad de financiarse para urbanizar. A eso que hay que sumar todas las trabas urbanísticas, istrativas y la inseguridad jurídica de que te pueden tumbar planes: hacen que los desarrollos, como hemos calculado para la Asociación de Promotores-Constructores de España, tarden de media unos 15 años. Se dice, ‘pero el Estado tiene suelo’. No es así, tiene suelo, por ejemplo, donde antes tenía el Ministerio de Defensa, pero no tiene suelo en Ciudad Real, en Valencia o en Barcelona…
P: ¿Y Sareb?
R: Sareb tiene el suelo donde lo tiene y no es la solución. Tiene muchísimas viviendas hipotéticas, pero en sitios donde no se necesitan. Por lo tanto, el Estado, para poder proveer viviendas, tendría que actuar como una promotora más comprando suelo. Y eso cuesta, serían unos 200.000 euros por vivienda. Un millón de viviendas son 200.000 millones de euros. Eso es un veintitantos por ciento del PIB…Y sí, puede ser la solución a 30 años vista construir todos los años 20.000 viviendas, lo que sería mucho, porque sería casi el 25% de las que se construyen actualmente…
P: ¿Qué se puede hacer para aumentar así la oferta?
R: En lo inmediato, tener una actitud menos cerrada hacia los propietarios de las viviendas. Al Estado no le cuesta dinero, se trata solo de dar seguridad jurídica. Pero eso está ideológicamente en el otro hemisferio respecto a lo que dice el Gobierno actual.
P: ¿Qué piensa de las propuestas del PP?
R: Sus medidas respecto al suelo tienen todo el sentido del mundo. Silencio istrativo positivo, agilización de plazos, el tomar las riendas de sectores estratégicos y decir, ‘venga, pues ahora voy a poner todos los recursos para que eso vaya más rápido’…Pero más rápido es que en lugar de tardar 10 años se tarde 5 en desarrollar el suelo… la verdadera realidad es que el problema no tiene solución en el corto plazo.
P: El PP ha hablado con el sector, no sé si el PSOE ha hablado mucho….
R: Bueno, ha hablado, pero no escucha. El Gobierno sigue centrando su discurso en limitar rentas por decreto, eso se ha visto que no funciona en ningún país. Hay un magnífico informe que hizo el Banco de España que te demuestra que no ha funcionado en Estados Unidos, ni en los países nórdicos ni en Berlín, por ejemplo. Otra opción: vamos a hacer más oferta pública. No suena mal, ¿con qué recursos?
P: El modelo austríaco…
R: Hay que explicarles a los españoles que, si tu modelo es el austríaco, llevan 100 años de ventaja sobre nosotros. Recuérdales a tus votantes que, para ellos, cuando el inquilino no paga, le echan en 48 horas. Para que un parque de viviendas públicas en alquiler funcione, tiene que estar gestionado de forma profesional...
P: El Gobierno apuesta por un impuesto a los profesionales que no hagan asequible…
R: Si yo he convencido al capital para hacer vivienda libre y ahora el Estado me dice que me va a subir los impuestos del 1% al 25% sobre viviendas libre, no me voy a cambiar a la asequible. Lo que haré será liquidar la libre y me voy de España. La realidad es que todas las istraciones públicas en España en los últimos 15 años se han olvidado de poner los factores suficientes para que se desarrollen viviendas sociales por la empresa privada. Ahora se está yendo por la vía fácil, que es derivar la frustración de la gente a ‘hombres de paja’, como los fondos o los alquileres turísticos. La frustración va a ir creciendo, porque no va a haber solución.
P: En la Comunidad de Madrid se sigue un criterio diferente… ¿Cuándo podríamos empezar a ver los efectos de los proyectos de promoción público-privada?
R: No van a tener un efecto en el mercado a corto plazo. Sí tienen un efecto en 12.000 personas si pones 6.000 viviendas a precio asequible…Pero en un mercado al que vienen 100.000 personas al año, es un gota en el océano... Para que lo de Madrid tuviese un efecto más rápido, tendrías que estar favoreciendo que se estuviesen construyendo 50.000 viviendas al año, y no ya solo asequibles. Yo estoy cada vez más convencido de que lo que hay que facilitar es que se incremente la oferta de vivienda libre a lo bestia. Porque si hay mucha oferta libre de vivienda libre a lo bestia, no van a bajar los precios, pero sí se va a regular de forma más estable toda la oferta de segunda mano. El PP dice, por ejemplo, ‘hay que acelerar el suelo, pero que el 50% sea vivienda protegida’. Que no, que el 100% sea libre.
P: Ese debate filosófico que comentas es interesante porque también genera posiciones encontradas en el propio sector…
R: Para la vivienda pública, si se hace, debería hacerse fundamentalmente en alquiler. Pero el desarrollar vivienda pública supone una distorsión del mercado porque tú topas. O sea, no deja de ser como lo de las zonas tensionadas, pero de una forma más elegante. Y tiene una derivada. Cuanta más vivienda protegida haces que es incapaz de pagar la urbanización alrededor, más cara es la vivienda libre. Por lo tanto, ¿no sería mejor primero reducir los costes de urbanización? Hay muchas medidas que yo creo que sí que pueden aumentar el volumen de vivienda…
P: Creo que si estuvieras en el Gobierno no existiría un ministerio de Vivienda... pero si fueras el ministro, ¿qué harías?
R: Algo que ha dicho el PP y que yo creo que tiene que ver con una cuestión que le recomendé yo a la actual senadora que ha presentado el plan de vivienda (Paloma Martín) cuando era consejera de vivienda en la Comunidad de Madrid. Le recomendé el hacer zonas estratégicas…. En un sitio estratégico, tú llegas allí, tomas los mandos y preguntas, ¿cuánto necesito poner para que esto en lugar de 15 años salga en tres? 30 abogados, 50 arquitectos, 50 ingenieros de caminos. Hay colaboración privada pero es la istración la que toma el mando y se dota de reglas para que nadie la impugne. Eso redundaría en el bien social, porque se pondrían 8.000 viviendas en un ámbito en 3 años en lugar de en 15.
P: ¿Y la fiscalidad?
R: Daría incentivos. Una de las propuestas del PP es: ‘para el que tenga una vivienda vacía y la ponga en el mercado, el primer año no paga IRPF’. Yo sería mucho más agresivo, que no pagaran en 10 años. Se estarían ahorrando una inversión que tendría que hacer el Estado. Insisto, sería mucho más agresivo y menos timorato. Otro ejemplo son las licencias. Si se presenta una solicitud de licencia y no te han contestado en tres meses, aprobado. Se trataría de agilizar con seguridad jurídica el desarrollo del suelo. Y finalmente, me centraría en atraer capital.
P: ¿Cómo?
R: En Reino Unido se invierten 60.000 millones de euros al año, aquí 15.000 millones. La economía británica es dos veces y medio la nuestra y sin embargo se invierte cinco veces más. ¿Por qué? Vamos a copiar aquello. Vamos a traer capital dando seguridad y fiscalidad, sobre todo en determinadas zonas. A mí darles ventajas para que inviertan en hoteles, pues igual no es lo que tengo que hacer, pero para que inviertan en residencias…ayuda al esfuerzo colectivo del Estado. Es menos costoso eso que utilizar dinero que no tenemos, que somos un país que todo lo que invierte de más se lo está cargando a nuestros bisnietos. ¿Por qué la gente invierte más en Dinamarca y en Holanda que en España? Porque tienen un rating triple A. Hay que mejorar el nuestro. Tendríamos que estar pasando de 15.000 millones de inversión a 30.000 millones.
P: Cuando se habla de las previsiones de inversión residencial en general, se habla mucho de los tipos, no tanto, por ejemplo, del control de precio del alquiler, pero hay cosas, por lo que tú me dices, que España podría hacer al margen de la política financiera económica europea para reactivar esto…
R: Las mejores medidas son, primero, las que no cuestan…como las que fomentan que la gente ponga vivienda en el mercado. O las que tienen un efecto palanca: esto es, invierto 5.000 y movilizo 50.000. ¿Usted desarrolla vivienda en alquiler a largo plazo? Pues en lugar de pagarle la renta a los que están allí, puedo garantizar que el Estado no pague a quien no impaga, sino que el Estado pague la prima de seguro del impago. Se estaría asegurando la prima de riesgo de que un 3% deje de pagar. Es muy poquito, pero das una seguridad enorme. El poner un poquito de dinero para asegurar al banco que si en lugar de financiar el 80% de la vivienda financia el 95%...también. Pero las peores medidas son las del tipo, ‘el Estado tiene 5.000 millones e invierte 5.000 millones sin financiación en vivienda’. Bueno, pues si utilizaras ese dinero de otra forma, igual movilizas 50.000. Yo creo que esas son las mejores, las que no cuestan y las que son efecto palanca.
P: Pero el presupuesto en vivienda… es un hecho que es bajo…
R: Todo lo que genera la vivienda se invierte o se destina a otras cosas. 100.000 viviendas al año a 250.000 euros cada una son 25.000 millones de obra nueva todos los años. Son 2.500 millones de ingreso de IVA. ¿Dónde va eso? Pues a asesores, a sanidad, al paro, a Comisiones Obreras o UGT, entre otras muchas cosas, no a vivienda necesariamente. Creo que para políticas de vivienda se debería destinar el 100% del IVA generado por la obra nueva. Yo le diría a las comunidades autónomas que el ITP que cobran de la segunda mano lo dediquen a políticas de vivienda…Ahora te encuentras que la Generalitat de Cataluña se va a gastar 24 millones de euros en la sanidad de Gaza. Otra medida a tomar: solo se puede invertir el dinero de un ayuntamiento en su municipio. Las comunidades: solo pueden gastar el dinero en su comunidad autónoma.
P: No hay muchos inversores privados en el mundo que quieran invertir en vivienda en mercados con controles de precio como en Cataluña, o ¿o sí?
R: No, no hay. Cuando tienes dinero, lo inviertes en algo que te dé rentabilidad. ‘¿Voy a meterme en la boca del lobo en un mercado donde el 5% de las viviendas están ocupadas o me pueden ocupar la vivienda? Si me ocupan la vivienda durante 2 años, no voy a tener ninguna rentabilidad y me la van a destrozar, tengo que seguir pagando los gastos y encima me insultan todos los días… Eso es irracional.
P: Está la función social de la vivienda de la que habla el Tribunal Constitucional…
R: Te pongo un ejemplo absurdo pero fácilmente entendible: Yo no tengo coche y no sé cómo desplazarme,así que voy a robar un coche, porque en la Constitución tengo un artículo que garantiza la movilidad… cualquiera podría entenderlo como una aberración, ¿no? No hay una función social de la vivienda en la Constitución, de la misma forma que no existe un concepto de zonas tensionadas. En Cataluña, donde las medidas que se anuncian en materia de vivienda generan una enorme inseguridad jurídica, se están retirando las viviendas del mercado del alquiler y se están poniendo a la venta. En Madrid en cambio sí que hay todavía fondos que compran activos nuevos para explotarlos en arrendamiento porque los riesgos son menores.
P: ¿Qué fondos son?
R: A las licitaciones del Ayuntamiento de Madrid se han presentado binomios de promotor con fondo y para eso sí hay capital, ¿por qué? Porque son operaciones en construcción pública privada donde el suelo te lo ponen en derecho de superficie a 75 años. Luego te salen bien los números, porque no pagas el suelo, y no pagas un canon al Ayuntamiento. Para eso hay dinero. No hay muchos fondos, pero hay cinco, seis, siete grandes fondos que sí están dispuestos a compartir cosas ya hechas.
P: La idea y las facilidades que daba Sareb con el Proyecto Viena -del plan de 184.000 viviendas asequibles del Gobierno- también eran buenas y quedó desierto…
R: Sí, facilidades en el plazo y había otras añadidas, pero el tema pasaba por la ubicación de los suelos… yo recuerdo que vi la cartera, 500 viviendas en alquiler en Avilés. Cuando tú haces vivienda en alquiler, no solo tienes que pensar en si hay un mercado de gente que las alquila, sino si eso en el futuro va a ser interesante para un fondo. ¿Ha habido algún fondo que haya invertido en viviendas en alquiler en Áviles? Cero. Los fondos invierten en mercados como Madrid y alrededores, en Málaga, en Valencia, invertían en Barcelona, pueden invertir en Valladolid, pueden invertir en Navarra, pueden invertir algo en el País Vasco, pero no van a invertir en Coruña. ¿Por qué? Porque no es un mercado líquido, no está bien conectado con el AVE, no tiene fundamentales, pierde población y no tiene población joven…
P: ¿Y el potencial de Árqura –la promotora de Sareb-, que salió a la venta y despertó interés?
R: Se ha metido el Gobierno, un socio que te va a condicionar 1.000 cosas, si no todas, y no lo van a poder vender. Tendrán que vender los suelos uno a uno o se traspasará al Gobierno. El tema es que todos los suelos que están en Árqura son buenos, pero son buenos para vender, no para alquilar. ¿Vas a alquilar una vivienda de 150 m²? ¿Vas a echar al comprador para cambiar?
Parece que el Gobierno la absorberá…
Sareb es una máquina que se puso en marcha en el año 2012 para liquidar entre otras cosas los 30.000 millones de euros de deuda que nos prestaron al 1%. Eso permitió crear un mercado, pero esa toma de deuda que no se ha devuelto, al ser el Estado ahora el propietario de Sareb, nos la hemos metido en la chepa. Eso parece que es gratis, pero no lo es. Todos los años están drenando en verdad al presupuesto público otros 400, 500 millones de euros que se podrían dedicar a vivienda…y así todo.
