Las promotoras tardan ahora el doble en construir una vivienda que durante la burbuja inmobiliaria. Desde que consiguen la licencia y se pone la primera piedra hasta que se termina, se legaliza y se entrega al comprador pasan, de media, tres años o más. Hace dos décadas el plazo oscilaba entre los 15 y los 18 meses, según el Consejo General de Economistas (CGE).
Dicho de otra manera: el tiempo de construcción -obviando el periodo de trámites de licencias, autorizaciones y permisos- se ha duplicado. "No significa que se tarde más en construir que antes, no puede ser, en todo caso se agilizaría", explica a este periódico Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid.
Entre los factores que están detrás de este retraso, según Salcedo, hay algunos involuntarios y otros voluntarios. Entre los primeros destaca la conocida escasez de mano de obra en el sector de la construcción, así como el incremento de los precios de los materiales y la falta de suelo.
Pero también hay factores voluntarios, es decir, que son las propias promotoras las que deciden extender el proceso de construcción de la vivienda. El primer motivo, según el también vicepresidente del Grupo de Trabajo de Urbanismo y Ordenación del Territorio del CGE, son los cambios en la financiación de los bancos a los compradores y, por ende, en las ventas.
"Pese a los precios altos, en la época de la burbuja inmobiliaria se vendía todo lo que se construía porque había financiación. Por tanto, cuando antes se entregara, antes se cobraba. Ahora hay mucha demanda, pero no toda es solvente. Los bancos ya no financian con tanta facilidad y los compradores no tienen para pagar el 100% de entrada y el 10% de gastos", comenta.
"Curarse en salud"
Esto hace que las ventas también se dilaten en el tiempo. "Todas las viviendas que se están construyendo en estos momentos y se entregarán en 2025 y 2026 ya están vendidas, pero no se han vendido en seis meses, sino a lo largo de un par de años, poco a poco", apunta Julián Salcedo.
En definitiva, lo que hace el promotor es ralentizar el proceso de construcción al ritmo de venta de las viviendas, fijando una fecha de entrega por contrato superior a los 30 meses para "curarse en salud" y "no pillarse los dedos". Y el comprador, ante la falta de oferta de vivienda nueva, acepta las condiciones.
Esta tendencia choca con la necesidad de construir viviendas con rapidez para atender la demanda creciente. Desde la Asociación de Promotores y Constructores de España calculan que en 2024 se construyeron unas 100.000 viviendas, frente a las 600.000 que el Banco de España calcula que harían falta para cerrar la brecha con la demanda.
En un foro reciente, el CGE y Fedea propusieron distintas medidas: llevar a cabo una verdadera política de vivienda a largo plazo, retirar las medidas de control de precios y racionalizar la estructura tributaria que pesa sobre la vivienda, y restaurar la seguridad jurídica del derecho de propiedad al nivel de los demás países europeos.
También pidieron acompañarlo de un sistema de ayudas para alquileres, retomar el Proyecto de ley del suelo con objeto de evitar la paralización de los planes urbanísticos, proporcionar incentivos a la iniciativa privada para la promoción de vivienda asequible, y repensar la regulación de los alquileres turísticos y su fiscalidad.
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