Los inversores pueden comprar vivienda directamente o comprar acciones de inmobiliarias españolas que cotizan en bolsa y que les dan a propiedades que además en muchos casos son de alta demanda y valoración.
Hoy nos centramos por ejemplo en Metrovacesa, una de las promotoras con mayor cartera de suelo en España, tiene un 49% de su capital en manos del Banco Santander, un 21% es propiedad del empresario mexicano Carlos Slim (FCC), un 20,8% propiedad BBVA y un 3,9% Quasar Investment. Y que es parte del mercado continuo español.
La promotora ha marcado un hito superando los números rojos a cierre de 2024. Concretamente, el pasado año, Metrovacesa cerró con beneficio neto positivo de hasta 15,9 millones de euros y una cifra de ingresos récord de 657,8 millones de euros, lo que representa un incremento del 12,2% con respecto al año anterior. El pasado año la promotora entregó un total de 1.996 viviendas, rozando su objetivo de 2.000 viviendas entregadas antes de lo previsto. El EBITDA cerró 2024 en 73,4 millones de euros, - 1,1% vs. el año anterior, con margen del 11,2%, frente al 12,7% de 2023. El cash flow operativo superó sus previsiones que enmarcaba entre 100 y 125 millones de euros y finalmente alcanzó 146,5 millones de euros.
En 2024 el volumen de preventas aumentó un 12%, alcanzando un total de 660 millones de euros y finalizando el ejercicio con una cartera total de preventas de 1.200 millones de euros. El precio medio por unidad en las preventas creció un 6%, llegando a los 342.000 euros.
Durante 2024, la compañía continuó con su estrategia de rotación y optimización de su portfolio de suelo, con ventas por valor de 69,7 millones de euros y adquisiciones de nuevos terrenos por 62,4 millones de euros en ubicaciones estratégicas. A finales de 2024, la compañía contaba con contratos privados vinculantes para futuras ventas de suelos por valor de 98,5 millones de euros, un 140% más que en 2023, que se concretarán en ventas entre 2025 y 2026.
Ha publicado ya las cifras del primer trimestre, con ingresos totales que suman 77,6 millones de euros, un periodo en el que las entregas sumaron un total de 246 viviendas, alcanzando un margen bruto de promoción del 22,5%. Las promociones entregadas se localizan principalmente en Almería, Málaga, Sevilla y Barcelona. Además, durante el primer trimestre del año la cartera de preventas alcanzó las 3.471 unidades. En términos comerciales, las preventas del mismo periodo crecieron un 2%, llegando a los 170 millones de euros, con un total de 452 viviendas. El precio medio por unidad se sitúa en 375.000 euros, un 14% más alto que en el primer trimestre de 2024.
De cara al ejercicio completo, Metrovacesa espera llevar el cash flow operativo por encima de los 150 millones de euros, con incrementos tanto en ingresos de promoción residencial como en ventas de suelo. La promotora ya ha vendido el 80% de las entregas de vivienda previstas en el año 2025 y el 62% de las del año 2026.
Síntesis de valoración fundamental
Las principales promotoras en España acumulan únicamente el 15% de los suelos necesarios para cubrir el déficit de viviendas, concretamente, con capacidad para levantar 74.011 viviendas. Estos números mejoran en un +12,54% los de 2023, pero todavía siguen representando una parte ínfima de lo necesario, tan solo el 14,8% del volumen de pisos que se necesitan en España. Lo advertía el Banco de España, acumulamos un déficit de 500.000 unidades para poder atender la demanda creciente de vivienda y dar respuesta a la creación de nuevos hogares. Se trata de un problema estructural que no tendrá más solución que la gestión y liberación de suelo, la construcción de vivienda y entre tanto, la inflación de precios inmobiliarios.
En este contexto, el negocio de Metrovacesa presenta un fuerte potencial, con mejora a nivel operativo, buena financiación que favorecen la fuerte generación de flujos y por ende jugosos dividendos. En este sentido, Metrovacesa se reafirma en su política de remuneración a los accionistas, distribuyendo en dividendos la mayoría del cash flow generado cada año. El total de la retribución al accionista con cargo a los resultados de 2024 asciende a 120 millones de euros, lo que representa una rentabilidad del 6,40% sobre el precio actual de cotización de la empresa.
En una valoración por múltiplos y en comparativa frente a sus iguales, Metrovacesa no cotiza barata. La calidad fundamental de la promotora está ya descontada por un mercado que paga 0,94x NAV, múltiplo ajustado que viene justificado por un apalancamiento (LTV) de los más bajos del sector.
La recomendación bajo criterios de valoración fundamental para los títulos de Metrovacesa es, mantener si está en cartera y esperar mejores niveles para entrar si se está fuera.
|
VALORACIÓN DE ACTIVOS |
P/NAV |
LTV |
Dividend-Yield 2025e |
|
NEINOR HOMES |
0.92 |
20.5% |
17.15% |
|
METROVACESA |
0.94 |
16% |
6.40% |
|
AEDAS HOMES |
0.87 |
26.80% |
9.16% |
|
INM. COLONIAL |
0.62 |
36.50% |
4.49% |
|
MERLIN PROPERTIES |
0.75 |
27.40% |
4.68% |
|
MEDIAS |
0.82 |
25.44% |
8.38% |
En definitiva la inversión en vivienda puede hacerse vía compañías cotizadas y en España hay muy buenas.
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